Lo escuchamos con intensidad como la culpable de la última crisis económica y empezamos a volver a escucharla como la posible causante de la que nos queda por venir. El concepto burbuja inmobiliaria trae debate, pero no siempre lo hace con el conocimiento y con la claridad de quiénes son sus actores, por qué se producen y por qué se llega a ella.
Por alusiones hacia uno de los ámbitos a los que me dedico profesionalmente, me gustaría por tanto esclarecer al máximo todo lo que pueda sobre este concepto en el blog de Fernando Vega, desmitificando ciertas afirmaciones y aclarando otras tantas desde dentro, no de la burbuja, sino de su ecosistema.
Qué hay de cierto y qué de mentira en torno al concepto “burbuja inmobiliaria”
Es causa de una práctica especuladora
Lo primero es tener claro en concepto de especulación, ya que lo primero que se nos viene a la cabeza son banqueros sin escrúpulos y magnates del sector que obligan a subir el precio de los alquileres y a que ningún joven pueda acceder a vivienda propia.
Previamente a entrar en materia, atendamos a la definición pura y dura que da el diccionario sobre este término:
“Comprar un bien cuyo precio se espera que va a subir a corto plazo con el único fin de venderlo oportunamente y obtener un beneficio”
Es decir, lo primero es aclarar que no se trata de una práctica únicamente inmobiliaria, y lo segundo, que su concepción pura (otra cosa es la que los medios den de su uso) está libre de toda connotación negativa, ¿o acaso es negativo que se quiera conseguir beneficio mercantil de una compra?
Esta práctica se hace a diario con total naturalidad en las bolsas y en las plataformas de trading entre otros lugares: la gente compra activos (llámese acciones, llámese criptomonedas, etc.) con la idea de que su valor crezca y así poderlos vender en el momento oportuno.
Tal como ocurre en la inversión bursátil, en la inversión inmobiliaria también se compran activos, lo que ocurre que a mayor precio y, con ello también, con mayor riesgo.
Entonces si es una práctica natural como cualquier otra inversión, ¿por qué se dice que la burbuja inmobiliaria (algo negativo) es fruto de la especulación (algo positivo)? Es fruto de creer que por ser un valor rentable, es seguro entrar en la inversión inmobiliaria de cualquier forma. Así, atrae a muchos incautos que no protegen su inversión o se acometen locuras como las de construir urbanizaciones gigantescas de la nada sin apenas infraestructuras para soportarlas. Estos errores gigantescos son los que causan burbuja y estallido, es decir, la causa la mala especulación, y no la simple inversión inmobiliaria de quien tan solo quiere rentabilizar y ver crecer sus ahorros.
Conviene no invertir en vivienda si no se conoce el funcionamiento del mercado
Es un buen consejo no entrar a invertir si no se conoce el ecosistema mínimamente, pero esto no quiere decir que haya inversiones cerradas a los inversores amateur o ahorradores interesados en proteger sus bienes.
Es el caso no solo de vivienda, sino también de las criptomonedas, donde no hace falta ser ingeniero, ni informático para conocer sobre el funcionamiento del blockchain: también se puede ir de la mano de brokers que tengan información de primera mano, bucear sobre los conceptos, la información económica, entrar en una cartera de inversores… Miles de fórmulas para que quienes duden sobre lo adecuado o no de un valor, obtengan la garantía y seguridad que necesitan.
Con la vivienda ocurre lo mismo: existen grupos inversores que pueden asesorarte adecuadamente, de igual forma que hoy día, han surgido plataformas que como es el caso de iCrowdhouse, permiten invertir en propiedades de forma colectiva.
Este método funciona tal como ocurre con el Bitcoin, donde no hace falta que dispongas de los más de 10.000 euros que cuesta una de estas criptomonedas, sino que los brokers te permiten invertir mediante fracciones de la moneda. Pues exactamente lo mismo pero con propiedades inmobiliarias y con los mismos beneficios: se reduce el riesgo y se protege la cartera inversora.
Eso sí, es muy importante que antes de entrar a invertir, lo hagamos solo en plataformas seguras, que como es el caso de iCrowdhouse, vengan respaldadas por instituciones como la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).
La burbuja inmobiliaria es cíclica
La burbuja inmobiliaria no es una bomba de relojería, que se activa cada cierto tiempo y explota al paso de un periodo. La burbuja inmobiliaria es provocada por un conjunto de situaciones que hacen que estalle o se desinfle según se intervenga en ella.
Esto quiere decir que gran parte de la responsabilidad de un estallido es debido a las políticas económicas y sociales del país en el que se produce. Si únicamente se invierte en construcción, tal como ocurre con las inversiones, estaremos jugando y comprometiendo todo nuestro patrimonio a un único pilar.
En cambio si somos un país de políticas inteligentes que incentivamos a todos los sectores, ayudamos tanto a quien invierte como a quien compra, no tiene por qué producirse una burbuja inmobiliaria constantemente. Ahora, una vez detallado este punto, me gustaría que cada uno reflexionara si en base a las políticas actuales y las que venimos aplicando en los últimos años post crisis, estamos ante otra burbuja y también le tenemos que echar la culpa al mercado…
El estallido de la burbuja inmobiliaria fue la culpable de la crisis de 2008
Comencemos con una mención a la que es ya historia de la economía: la crisis de 2008 tuvo su origen en Estados Unidos con las llamadas hipotecas sub-prime, que se pueden resumir en que los bancos otorgaban hipotecas a solicitantes de riesgo (con alta probabilidad de impago por falta de liquidez) a cambio de un alto interés que se acumulaba en forma de deuda, que vendían a grupos inversores como activos financieros.
Al ser esta deuda de difícil pago y no producirse ingresos en los activos procedentes de estas hipotecas, lo que se estaba haciendo en el mercado bancario de Estados Unidos era transferirse capitales inexistentes, que a la hora de ser necesario materializarlo, no fue posible.
Esto llevó a la quiebra de este sistema financiero, que obviamente tuvo su contagio en los principales índices del país que a su vez contagió a otros índices desestabilizando todo el equilibrio económico mundial.
Para más señas, como además esos paquetes de activos tóxicos también se llegaron a vender a Europa y a potentes grupos inversores internacionales, el grado de contagio fue aún mayor.
Es decir: el germen, lo que causó la grave crisis que padecimos hasta hace un par de años, no fue la compra compulsiva de vivienda y la especulación sobre ella. Esto fue un agravante, pero lo causante fue una mala praxis financiera venida de un sistema corrupto bancario del otro lado del Atlántico.
Esto no quiere decir que en España hasta entonces se hubieran hecho las cosas bien: la confianza de los bancos españoles hacia los hipotecados no llegó al punto de otorgarlas a quienes no tenían directamente liquidez, pero sí a unos porcentajes de financiación y a unos intereses que sí hacían peligrar la liquidez a largo plazo de quienes firmaban confiados en que podían mantener la cuota asignada durante décadas (la media señalaba un nivel de hipotecas a 40 años y otorgadas al 100%, sin apenas entrada).
En una economía globalizada, donde las inversiones se cruzan y donde los países no actúan con políticas individualizadas en este plano, difícilmente se le pueda achacar a un único sector la culpa de una debacle como la acontecida hace diez años. Eso no quiere decir que como humanos que somos, no vayamos a tropezar dos veces con la misma piedra, por lo que es importante que antes de invertir a lo loco, conozcamos las consecuencias.
¿Qué podemos hacer por tanto como inversores para evitar una burbuja en el plano inmobiliario? Pues tal como indicaba en el punto referente a la importancia de conocer el ecosistema inversor, informarse, contar con ayuda profesional, reducir riesgos si no nos podemos permitir dejar todos nuestros ahorros en una misma cesta (propiedad). En definitiva, blindar nuestra inversión hasta el punto de que no nos quepa duda que estamos haciendo lo correcto.
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